SOFOLES TOMAN "SOBRAS" DE LA BANCA PARA DAR CRÉDITO

  Víctor Manuel Requejo, director de Casa Mexicana, dice que aunque sólo quedan 6 empresas como la suya, el sector resurgirá ante la gran necesidad de vivienda. Ante la escasez de fondeo, su sofol se convertirá en banco en 2013.

  Margarita Jasso / El Financiero

  “Tomamos del mercado lo que no quiere la banca”, dice resignado Víctor Manuel Requejo, uno de los padres de las sociedades financieras de objeto limitado (sofoles), que el próximo año dirigirá Banco Inmobiliario Mexicano, que administrará una cartera de 3,500 millones de pesos.

  Así pasó después de la crisis de 1995, cuando estas empresas llenaron el hueco que dejaron los bancos en crédito a vivienda, después de irse a la quiebra. Hoy, apenas recogen a los clientes que no quieren los bancos y se financian con las ‘sobras’ que dejan.

 Pese al panorama poco alentador, a sus 71 años, Requejo, actual director general de la sofol Hipotecaria Casa Mexicana, asegura que la demanda y necesidad de vivienda en México es tal que las sofoles tomarán de nuevo un rol protagónico.

 Pese a la fe que Requejo le tiene a este sector, el Consejo de Administración de Casa Mexicana ha decidido transformarse en banco para tener mayor acceso al fondeo, aprovechando la experiencia en créditos inmobiliarios. Sólo falta la aprobación final de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) para que el próximo año comience a operar Banco Inmobiliario Mexicano, que será un banco de nicho.

 Requejo ha estado en contacto con el sector hipotecario desde 1965. En 1994, fundó Hipotecaria Nacional, la Sociedad Financiera de Objeto Limitado (Sofol) más grande, que en 2005 fue vendida a BBVA Bancomer.

 Hoy, con 50 años de experiencia en el sector hipotecario, Víctor Manuel Requejo habla en entrevista de los nuevos retos que enfrenta México para satisfacer la necesidad de vivienda que existe.

 Las cosas se repiten

 En los 90 comenzó el boom de las sofoles hipotecarias, dice Requejo. Estas empresas entendían las necesidades de financiamiento del sector y la manera en que se podían colocar los créditos. “A partir del 96 ya empezamos a comer 3 veces al día”, recuerda y bromea.

 Aunque la limitante de las sofoles siempre ha sido encontrar una fuente de liquidez que les dé la fuerza necesaria para competir contra los bancos.

 “Cuando salimos en 1994, el sistema estaba en crisis, la banca no prestaba. Pero la necesidad de vivienda siempre existe, así que tomamos del mercado lo que no quiere la banca”, recuerda.

 Hoy, el reto sigue siendo el mismo. Ante la sequía de recursos que causó la pasada crisis económica, el sector hipotecario debe de subsistir con dinero propio. Los inversionistas no tienen apetito para inyectar liquidez al sector, así que el reto es buscar fondeo para que el tren de la vivienda siga su camino.

 −¿Cómo ha evolucionado el sector de las sofoles hipotecarias desde su aparición en los 90?

 −Creo que el sector tiene que volver a renacer. Me parece que cumplieron un papel de 1995 al año 2008, muy bueno, dieron mucho crédito. Cuando entró la crisis de ese año, le pegó mucho a los bancos y algunos salieron del mercado, las sofoles dieron un paso adelante y satisficieron el mercado hipotecario de vivienda.

 ─¿No es suficiente la labor de los bancos en dar créditos para construcción de casas?

 ─Los bancos tiene departamentos hipotecarios, pero tienen muchas otras cosas que hacer. Para ellos el tema de vivienda es un tema más, ellos tienen las tarjetas de crédito que tanto dinero les deja, sus créditos comerciales desde autos, etc. Y las sofoles hipotecarias no tienen o no tenemos más que un sólo producto. Creo que al especializarnos en eso atendemos al sector mejor y más rápido que la banca.

 ─¿Cuál es el reto para las sofoles hipotecarias actualmente?

 ─El mercado hipotecario está desprestigiado a nivel mundial, entonces en este momento no hay apetito por el papel hipotecario por parte de las empresas privadas y menos de las sofoles. Infonavit coloca su papel, porque es un papel que el público cree que es gubernamental, además está muy bien apoyado, también el que emite Fovissste, pero si nosotros llegásemos a hacer una emisión de papel, nos quedamos con ella.

 ─Si en la actualidad no hay financiamiento a través de la colocación de papel en los mercados, ¿cuál es el principal fondeo de las sofoles hipotecarias?

─Cuando nosotros comenzamos, el único que nos daba recursos era Fovi, antecedente de la Sociedad Hipotecaria Federal. Ahora el único que nos da recursos es la misma Sociedad Hipotecaria Federal, o sea estamos igual que antes. Como que las cosas se repiten.

 Llenando huecos

 En 1994, se creó la figura de las sofoles hipotecarias para acercar el financiamiento a desarrolladores de vivienda o gente que quisiera comprar una casa y no tuviera apoyo de la banca. Con el tiempo estas entidades se han reducido.

 Para antes del año 2000, existían en el mercado 30 sofomes y sofoles hipotecarias, pero para 2010 este número se redujo a 23. Si sólo contamos las que son sofoles hipotecarias, el número es todavía menor.

 Hasta hoy existen sólo 7 sofoles hipotecarias: Casa Mexicana, Corporación Hipotecaria, Finpatria, Hipotecaria Crédito y Casa, Hipotecaria Independiente, ING Hipotecaria y Patrimonio, según datos de la CNBV.

 “Las sofomes y sofoles han tenido cada año una menor participación, pero ha caído, se ha desplomado realmente la participación de estas entidades en el financiamiento para la compra de vivienda”, reconoce Requejo.

 Los motivos son dos: los problemas de financiamiento por las que muchas salieron del mercado, y las que quedaron no tienen recursos “tan baratos” como los tiene la banca.

 “No tenemos recursos baratos para poder competir con la banca en crédito individual. Tomamos del mercado lo que no quiere la banca”, dice Requejo. Por eso, agrega, su empresa se transformará en banco para abrir otras puertas de fondeo.

 Para este 2012, la banca espera otorgar 129,000 créditos hipotecarios, según estimaciones de la Asociación de Bancos de México (ABM), mientras el financiamiento otorgado por las sofoles hipotecarias cada vez es menor. Durante el primer trimestre de 2011, las sofoles otorgaron 800 nuevos financiamientos, mientras que el Infonavit otorgó 94,000, el Fovissste, 4,100 y los bancos 16,900 créditos de vivienda, según cifras de la Asociación Hipotecaria Mexicana.

 A pesar de esta menor participación, Víctor Manuel Requejo prevé que en los próximos 2 años, la participación de las sofoles hipotecarias aumente, debido a una mayor necesidad de vivienda que tiene la población mexicana, que los bancos no podrán atender de manera generalizada.

 “Los bancos son más restrictivos. La banca escoge mucho a sus acreditados y privan a algunos, de tal manera que sólo quedan aquellos que solamente les puedan pagar o que sean clientes de ellos”, asegura Requejo.

 Una forma de unir lo mejor de los dos mundos, explica, será el nuevo Banco Inmobiliario Mexicano, que tendrá la experiencia y conocimiento en crédito hipotecario y la atención de sus clientes, sumado a un mayor acceso al financiamiento. Por lo menos, ésta es la nueva apuesta de Requejo.